Muitos municípios calculam o ITBI sobre um "valor venal de referência" definido pela própria prefeitura, geralmente maior que o preço pago no negócio. Em fevereiro de 2022, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 1.937.821/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1113), e fixou três teses.
O que o STJ decidiu
A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado e não está vinculada à base do IPTU.
O valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o mercado. O município só pode afastá-lo por meio de processo administrativo próprio (CTN, art. 148).
O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com valor de referência fixado de forma unilateral.
Quem pode pedir a diferença
Quem pagou ITBI sobre valor de referência superior ao da transação pode pedir a restituição do que pagou a mais. O prazo é de cinco anos, contados do pagamento (CTN, art. 168). Empresas, holdings e investidores com aquisições frequentes de imóveis costumam ter valores relevantes a recuperar.
A BCK Advogados analisa as guias de ITBI dos últimos cinco anos e conduz o pedido de restituição, na via administrativa ou judicial.
Fontes: STJ, Tema Repetitivo 1113 · Código Tributário Nacional