A Constituição Federal afasta a cobrança de ITBI sobre imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital (art. 156, § 2º, I). Na mesma frase, o dispositivo trata da transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção e ressalva os casos em que a atividade preponderante da empresa é compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis.
Os municípios costumam aplicar essa ressalva a todas as hipóteses e negar a imunidade a holdings patrimoniais e empresas imobiliárias. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina proferiu decisão em sentido contrário: a ressalva alcançaria apenas as operações societárias, e a integralização de capital seria imune independentemente da atividade da empresa.
O que a empresa deve observar
Limite do capital: no Tema 796 de repercussão geral, o STF decidiu que a imunidade não alcança o valor dos imóveis que exceder o capital social a ser integralizado.
Atividade preponderante: o CTN considera preponderante a atividade que representa mais de 50% da receita operacional nos dois anos anteriores e nos dois posteriores à aquisição (art. 37).
Discussão judicial: a tese depende de ação própria e análise do caso concreto.
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Fontes: Constituição Federal, art. 156 · Código Tributário Nacional, arts. 36 e 37
Atualização: o tema segue sem definição final. O STF reconheceu repercussão geral no Tema 1348, que tratará do alcance da ressalva, e há decisões posteriores do próprio TJSC negando a imunidade a empresas imobiliárias, como a da 1ª Câmara de Direito Público noticiada em 2025.